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真降还是假摔?直接降价城市仅6个

作者:记者:朱楠○编辑:邱江 发表于:2014-05-07 真降还是假摔?直接降价城市仅6个

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尽管自2月杭州德信北海公园宣布降价后,降价风波在多地持续发酵,但据记者了解,在全国二十余个城市中,真正出现直接降价的城市只有6个,实质性降价楼盘也不过9个,其余多为减少首付成数、特价房、团购房等常见的促销形式。

 

记者测算上述9个项目楼板价在降价后售价中的占比发现,这些项目楼板价占目前售价比重多在40%至60%之间,如果考虑土建成本和资金成本,除少数楼盘由于前期地价较低,降价后仍有获利空间外,其他楼盘大多已经贴近成本线,亏本风险骤增,高地价项目在楼市下行通道中风险凸显。

直接降价鲜见

近期,楼市降价传闻此起彼伏,但据中原集团研究中心昨日发布的一份调研报告,在其调研的21个城市中,截至4月30日,只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销,且降价项目以高端楼盘为主,降价幅度在5%至25%。

“在现有的各种促销模式中,除直接降价外,其他主要包括低首付(零首付)、特价房、新盘低开入市以及团购等。”中原集团研究中心刘渊告诉记者,与其他促销方式相比,降价是开发商最后的选择,目前各地真实降价的案例仍不多见。

“年初以来新房市场的低迷至今未有明显改观,随着上半年业绩周期临近,预计5、6月将有更多上市房企加入降价促销队伍。”刘渊表示,目前来看,各地降价可谓“雷声大,雨点小”,实质性降价行为并不多,房价远没有跌到开发商“肉里”。根据近两周的数据趋势,预计5月新盘供应将出现回升,实质性降价一旦蔓延,有望带动成交量有所改善。

高地价项目“贴身肉搏”

上述6个已现实质性降价的城市多为库存积压严重的楼市“重灾区”,如杭州、常州等。经测算,在杭州、常州、成都等地出现实质性降价的9个项目中,多数项目降价后,土地价格占售价比重约在40%至60%左右。粗略估计其建安成本为3000元/平方米,加上资金成本,多数地价占比60%的项目已经贴近成本线,但由于这些项目大多属于尾盘,降价前的收益占比较高,因此还不至于亏本。更有少数楼盘,由于拿地时间长,即便降价后,地价占比依然很低,如成都星河湾铂雅苑,楼面地价仅为1086元/平方米,仅占目前售价的16%,即使资金成本较高,降价后依然有获利空间。

在这9个项目中,位于常州新北区的九龙仓年华里是目前风险最突出的一个项目。该项目于2013年7月开盘,截至降价前总共销售约223套;今年3月17日该项目开始降价,高层部分每平方米降价1000元,降价幅度约17%,截至4月28日已销售189套。由于是项目整体降价,其地价占房价比重由降价前的56%升至降价后的67%,再加上建安、资金成本,整体降价后项目已是“贴身肉搏”,盈利风险更高。该项目地块购于2010年,是该区域历史地价最高的年份,开发商以超过99%的溢价率高价购得。

房企放缓拿地控风险

“市场低迷期,风险大的项目都是拿地价格过高,一旦价格回归,风险承受能力不足的弱点就凸显出来。”刘渊表示。

事实上,在楼市低迷,销售不畅的情况下,标杆房企已放缓拿地步伐。根据中原监测数据显示,4月十家标杆房企购地金额为173亿元,尽管环比3月增长15%,但较2013年月均购地金额大幅回落38%。

以万科为例,其4月份销售面积和金额环比双双下降。在拿地方面,4月万科新增加项目仅5个,总金额还不到19亿元,且其中3个项目为合作开发。

另据中原监测数据显示,4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比3月下滑5.8%。在楼市暂无好转迹象的情况下,标杆房企购地趋于谨慎。


本文来源:每日经济新闻

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