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绿城生死轮回

作者:张明 发表于:2011-12-21 绿城生死轮回

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从原本拒不降价到看似悲壮放手,宋卫平似乎在一步步突破自己的底线,绿城的起起落落都值得房产界铭记。

“被破产”是这个冬天萦绕在宋卫平和他的绿城集团头上挥之不去的话题,相对于前几年宋卫平对媒体的直言不晦到如今的沉默苦熬,在“被破产”的谜团下,宋卫平留给外界的只是对企业生死、市场危机的“千言书”。

“我笑,也颇为无奈。” 宋卫平,这位历史学专业出身、当过体育老师的企业家字里行间颇有几分落寞的悲壮。“对于企业来说,命运只有两个字——生、死,无他。我们所能探讨的,是在目前的市场条件下,如何找出一条活路,穿越寒冬。”宋卫平说。巴菲特有句名言:“只有退潮的时候,才知道谁在裸泳。”不幸的是,宋老师在两次房地产市场的寒冬中,他都是裸泳者。

从原本拒不降价到看似悲壮放手,宋卫平似乎在一步步突破自己的底线,不管这种底线的最后是绿城卖身、大降价还是又一次侥幸逃脱市场的桎梏?绿城的起起落落都值得房产界铭记。



疯狂的疯狂

个性偏执彪悍的宋卫平甚至一度引领浙江地产界的语言风格,他的“人文”“理想主义”“品质”成了很多浙江地产商的口头禅。

但宋卫平的缺点与他的理想主义一样突出,偏执、激进、喜欢“赌”。正因如此,绿城的财务策略一如既往的“杠杆率一直较高”。早在2008年的那次房地产市场调控就曾威胁到公司生存,绿城一度濒临“破产”。

2007年是绿城土地储备增加最快的一年。2006年7月绿城的土地储备总建筑面积是800多万平方米,而到2007年年底绿城的土地储备总建筑面积已超过2000万平方米,到2008年底时,土地储备已经增至2520万平方米。不断融资、不断拿地,是绿城快速扩张的主要模式。高速增长的土地储备正是此间绿城用高达约140%的高负债率换来的。

高风险模式的高增长紧接着便是市场调整期的“生死劫难”。2008年初房地产市场调整,绿城高负债的资金链骤然紧张,绿城不得不卖地求生。

2008年4月,绿城对两个高价地块——杭州钱江新城望江区17号地块和上海新江湾城D1地块,进行了重新处置。其中仅出售上海项目绿城就损失了 1.48亿元。值得一提的是这两块项目均是绿城2007年高价拿下的土地。2007年6月,绿城以12.60亿元的高价拿下上海项目用地,楼面地价高达 1.25万元/平方米。而到2008年楼市低迷时,新江湾项目面临着一开发就亏损的尴尬境地。

同时,绿城中国还宣布,将通过设立信托方式融资,用于杭州钱江项目和无锡太湖新城项目一期的开发,融资总额在9.92亿元至19.83亿元之间。

2008年4月15日,绿城中国发布的另一份公告称,其全资附属公司绿城房地产集团有限公司(下称“绿城房地产”),与中海信托股份有限公司订立了信托协议,将成立中海绿城1号房地产投资基金(下称“绿城1号”)。据知晓当时内情的人士介绍,绿城1号设立和执行的条件相当苛刻:绿城方面须向中海信托股份有限公司提供担保,并支付保证金,并以杭州项目公司、无锡项目公司的部分股权作为抵押,且绿城房地产将向绿城1号出售无锡太湖新城项目公司45%权益,信托募集所得总计约2.96亿元将用于减轻绿城中国的债务。

这便是当时震惊地产界的绿城“债劫”。

此间,人事的频繁变更也可管窥绿城资金战背后的“疯狂”。2008年10月13日,绿城首席财务官林锦堂辞职,由林战接替。2010年4月28日,林战辞职,3个月后首席财务官变为冯征。

但是,2008年底的政策“大赦”,又将绿城从生死边缘拉了回来。

此后的2009年房地产进入新一轮高峰,绿城再次沿袭既往策略,在土地市场重新开始一掷千金。据统计,绿城2009年在土地市场上拿地总金额约455亿元。2009年杭州总价地王的前十位中,有4个出自绿城之手。

疯狂拿地之后又是一轮生死的轮回,宋卫平再历债务风波。2011年初,一则《宋员外又开始民间借贷》的帖子就在杭州各大论坛出现。有媒体曝出,绿城甚至向员工进行阶段性融资,内部集资的起点为10万元,不设上限,预计年收益率12%。实际上,绿城当时的信托计划已经涉及全国多个地区多个项目,募资规模达数十亿元。7月,“平安信托和绿城中国联袂打造产品……年收益25%以上”。自此,绿城“被破产”信号不断放大。

令人不解的是,在历经2008年4月份危险的“生死债劫”之后,绿城缘何还如此热衷于高负债下的急速扩张?陷入两次掉进同一个坑的境地。一次次“追涨”、一次次掉坑。这似乎与掌舵者的性格有关。在杭州地产圈,绿城集团董事长宋卫平的“赌性”人所周知。

“冒险王”

一向以高杠杆、高负债的财务扩张手法闻名业内的绿城公司,可以在17年间宋卫平的地产生涯上找到基因。

1977年,20岁的宋卫平在浙江美术地毯厂用手工织地毯。那是恢复高考的第一年,他考上了杭州大学历史系,同许多因此改变命运的同龄人一样,宋卫平也赶上了时代列车。大学4年,宋卫平思想激进,一度成为校园里的意见领袖:办报纸、开讲座,敢想敢言,满腔抱负。毕业后,他被分配到舟山地委党校教历史,兼任体育老师。不久宋卫平离开舟山,南下广东,沐浴改革开放的春风。

1994年,宋卫平从珠海回杭州,当时他身无分文,借了15万元在一片荒芜的湿地上开始了他的地产之路。因对项目品质近乎理想主义的追求,宋卫平和他的浙江绿城房地产公司逐渐在业界崭露头角。1999年,绿城开发了九溪玫瑰园别墅,并由此奠定了绿城在高端房地产领域的地位。

2004年,绿城的销售额已达46亿元,开发的项目已遍布全国,第一次有了直逼业界老大万科的气势。2009年,绿城房地产的销售业绩超过了530亿元,成为全国排名前十的房产公司。

在完成原始积累后,宋卫平瞄准了足球。1998年,40岁的宋卫平怀抱体育老师独有的情结,拿出了疯狂的足球计划——成立仅3年的绿城房地产公司,拿出1000多万元成立了浙江绿城足球俱乐部。2001年,宋卫平对绿城俱乐部的总投入为8500万元,这笔钱相当于当年绿城总赢利的三分之二。正是在这一年,宋卫平卷入足坛扫黑行动中,并因其敢说敢言成为“反黑斗士”。“反黑行动”让宋卫平和浙江绿城蜚声全国。2002年,宋卫平开始全面进军全国房地产市场,在全国多个城市高举高打拿地,房产界顿时刮起一阵绿城旋风。

但绿城的房地产之路犹如宋卫平钟爱的绿茵赛场,胜负起伏就在一线之间,不到终场哨响就无法预知结局。2008年刚刚在全国各地攻城略地,准备大干一场的绿城,经历了命运的第一道坎:市场大调整,万科为首的房产商降价过冬,不降价的绿城只得借债度日。宋卫平再现其斗士本色:“万科的降价是对市场极不负责的行为”。

在2011年再次面对命运的第二道坎,宋卫平一改激情:“今日今时,绿城的难处,是整个行业共同的难处。但绿城一直在奋力前行,也希望整个行业可以渡过难关。”对足球下了血本的宋卫平曾经有一句名言:“阳光总会照射到我们身上,中国足球终有健康的那一天。”——如今面对绿城危局,宋卫平发出相似的希望。

战车驶向何方?

一向以高杠杆、高负债的财务扩张手法闻名业内的绿城。在2008年金融危机曾经的“最艰难时刻”,绿城的净资产负债率是140%,现在却冲到了 163%的历史高位。支撑绿城高杠杆、高负债运作的,是中国房地产市场过去多年的单边上涨行情,以及绿城公司迅速膨胀的销售数据。公开资料显示,绿城 2008年、2009年和2010年的销售金额分别为152亿元、530亿元和542亿元。

对绿城而言,在坚守中高端产品的前提下,融资与拿地策略尚在其次,政策才是最大的变数。这个变数,恰好集中在2011年出现——限贷、限购双重调控压力向房地产袭来,此时的绿城拿了很多地、借了很多钱,深寄厚望的广开工、多卖房却难以施展。

2009年绿城以531亿元的销售额夺得国内房企销售榜榜眼,正是在那一年,宋卫平再出豪言壮语:3年破千亿,销售超万科。

在市场重新由冰冻转向亢奋的2009年,绿城孤注一掷,323亿元买地,成为当年买地最多的公司。这也导致了现在的绿城虽然手握97.46亿元现金,但与应付的约350亿元土地款相比,仍是杯水车薪。

“今天我将这个问题提给自己、提给行业内人士,也提请有关部门审视,是想强调,市场若一直处于如此萧条状态,停留于谷底,恐怕一些企业真就会走上绝路。”“我们上下游产业链上的那些兄弟,那些建材商,那些施工队,那些等待工钱回家过年的农民工兄弟们,这是多大的人群?这个人群是否需要我们去认真考虑他们的生计?”千言书中,宋卫平仍在表达希望调控“手下留情”的意思。

曾经同样激进的孙宏斌在卖掉顺驰后韬光养晦、选择通过融创进而东山再起;理想主义的宋卫平呢?这一次,他和他的绿城还会如同2008年那样全身而退吗?

本文来源:中国经营报

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