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2012房地产三大猜想

作者:薛迥文 发表于:2011-09-22 2012房地产三大猜想

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未来两年内,开发商的战略步伐应以稳健为主,稳中求进,坚守“现金为王”的观念,维持现金流的财务安全底线,保证自己在动荡的时期能够生存下来,此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化。

三大猜想

中央政府这次对房地产市场的调控,目的就是稳定房价。明确了这一点,那么不管外部的经济形势如何动荡,房价的暴涨暴跌都将是不被政策所放任的。在我看来,“平稳”的一个基本标准是房价涨幅不超过10%,跌幅不超过15%。需要注意的是,暴跌和暴涨同样不能被政府所接受。一旦市场出现暴涨或未能达到稳定的目标,后续的政策肯定会持续出台,而如果市场出现暴跌,只要取消或放松以前执行的政策即可。以我的判断,此次整个调控的周期会加长,可能不会是一两年的事情,一线城市房价的跌幅会控制在15%以内,二线城市由于上涨的时间较晚,未来跌幅应该会更小一些。

未来两年内,开发商的战略步伐应以稳健为主,稳中求进,坚守“现金为王”的观念,维持现金流的财务安全底线,保证自己在动荡的时期能够生存下来,此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化,今天的“保守”正是为自己购买一个未来发展的权利和机会,否则等一切恢复常态的时候,可能自己已经失去了在这个行业的话语权。

猜想一:REITS牵手保障房

从目前的情况来看,政府的此次调控还不会因为近期国际经济形势的恶化而松动。前不久,央行提高存款准备金率就一下子冻结了9000亿元资金,这说明政府对于影响到整个经济形势的货币政策都并没有松动,就更不会在短期内放松对房地产这一市场的调控。另外,对房地产的扶植政府有一个“一箭双雕”的办法,那就是保障房建设。这一方面解决了民生的问题,另一方面也可以通过投资拉动GDP,可以对商品房的投资有一个替代效应。当然,这一块的资金从哪里出,将是政府需要认真考虑的一个新问题。地方平台的融资已经提上日程,也有声音开始质疑地方政府的偿债能力,今后保障房融资方式的变革等一系列问题都需要政府去解决。在我看来,像REITs这样的产品将来并不会先对商业地产市场开放,而会最先投入到保障房市场中去,以解决保障性住房融资渠道的问题。

保障房目前可以说占据了整个市场的“半壁江山”,关注度很高。今后这一领域可能出现的问题主要集中在分配、质量和后续的融资上。但只要这个方向是对的,就要坚定地走下去。

将来应该建立以公租房为主的保障房体系。保障性住房解决的应该是“安居”的问题,就不应该把土地增值的利益附加给房屋的使用对象。如果一件商品不是按市场价值定价、即它的性质被扭曲之后,就一定会产生配额、腐败等现象,保障房的使用者如果额外获取了商品价值,就必然会出现寻租等情况。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住权利就可以了,而不该产生增值。另外,地方政府拿出土地进行保障房建设的时候,就意味着损失了一大笔的土地红利,公租房就可以解决这一矛盾,地方政府掌握着产权,将其证券化,开发商的资金就有可能进来。

猜想二: 融资环境对优秀房企松动

在金融信贷环节,未来一两年内不排除这种可能性:银行会对业内的一些优秀企业有所松动,在诸如A股市场或公司债等方面为它们提供相关便利。目前房地产行业鱼龙混杂,不管有没有开发能力的企业都在不断涌入,但很多企业的成本控制能力、资金周转能力都是很低效的,是在低效地配置资源,给先进的企业在融资方面开一道口子,让它们有资金去收购这些专业度低下的企业,对于提升整个行业的质量水平是有很大好处的,可以挤出存量土地,增加市场供应,也有利于这一行业能够在一定程度上把房价降下来。

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